丹凤千字科普：1000以内7的倍数有几个（详细资料介绍）

今天，首批9只基础设施公募REITs正式拉开序幕！这一批公募REITs的产品进展一直备受关注。上周网下发售时，某些项目已经获得机构超过15倍的超额认购，足以看出其受欢迎程度。

一、究竟什么是公募REITs？

REITs即不动产投资信托，是在证券交易所公开交易的标准化金融产品。它通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常具有长期收益较好且分红稳定的优势。作为一种另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能有效分散投资组合的风险。

简单来说，REITs投资的不是大家熟悉的股票或债券，而是不动产，并且这个不动产是经过资产证券化（ABS）处理的。在产品结构上，REITs并不直接购买房地产，而是购买与之相关的ABS产品。

二、首批9只基础设施公募REITs详情如何？

首批公募REITs主要涉及公路用地、公共设施用地和仓储用地。这些公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。

产权类REITs，如仓储物流和产业园区等，其初始股息收益率可能不高，但未来租金的现金流有很大的增长潜力，会影响底层资产的价值波动。而对于包括高速公路在内的经营权类REITs，其收益主要以股息为主，经营权价值逐年递减直至归零，因此增值收益的体现可能并不明显。尽管两者都是权益类公募REITs，但经营权类更接近债券特性，而产权类的股性特征相对更强。

三、是否值得购买？

公募REITs的收益包括两部分：高比例分红和交易差价。这些采取强制分红，要求分配的比例不低于合并后年度可供分配金额的90%。基础设施公募REITs在封闭运作后会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。

中金公司认为，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面：一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。考虑到上市的周期可能较长、项目数量有限、全额缴款资金效率较低等因素，参与REITs打新的年化收益率可能不会如股票打新那么吸引人。但从长期配置的角度来看，随着资产配置的重要性提升，REITs作为新的资产类别，凭借其介于股票和债券之间的收益风险特征、与传统资产的低相关性以及稳定的分红率等优势，有望吸引更多的关注。值得注意的是，这些是封闭式，存续期间较长，投资者需做好长期持有的准备。

四、如何购买？

对于中小投资者来说，可以通过场外直销及代销机构认购公募REITs，也可以通过券商走场内认购的渠道。投资者如参与基础设施的场内认购，应持有场内证券账户；如参与场外认购，则应持有场外账户。

通过交易股票的证券账户购买时，需要先到券商开户，由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要开通两个交易所的账户。在券商开户后，还需开通基础设施的购买权限并签署风险揭示书。

五、认购时间是什么时候？

根据发售公告，部分公募REITs面向公众投资者的募集时间非常短暂，例如张江REIT、盐港REIT等只有5月31日至6月1日两天。考虑到机构认购的情况异常火爆，留给个人投资者的配售比例普遍较低，预计正式对公众投资者发售的部分份额将出现“一份难求”的情况，募集期有可能提前结束。

六、最低认购金额是多少？

深交所的场内认购最低门槛为1000份，上交所的场内认购多数以1000元为最低认购门槛。而场外最低认购门槛则因而异。

七、费率是怎样的？

在费率方面，公募REITs的认购费率相对较低，低于100万（或1000万）的认购费率为0.5%-0.6%，与债券相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT采用固定费率0.3%/年外，其余均采用固定费率加浮动费率的组合模式。浮动费率与业绩挂钩。值得注意的是在首个募集日如果公众募集总额达到或超过上限时所有提交了有效认购申请的公众投资者都将得到相应比例的配售这也体现了公募REITs与新股申购的不同之处。

八、公募REITs配售是否需要“摇号”？

在首批公募REITs的募集首日如果公众投资者的总募集规模达到或超过设定的上限那么所有的有效认购申请都将按比例获得配售而不需要像新股申购那样进行“摇号”。这意味着只要投资者成功提交了认购