丹凤千字科普：公滩面积是谁发明的（详细资料介绍）

1. **起源与背景介绍**

公摊面积的概念源于上世纪五十年代的香港房地产市场。在那个时候，房地产先驱霍英东在推广分层住宅销售时，遇到了公共区域如楼梯、走廊和电梯井的产权分配问题。为了解决这个问题，他首创了“公契”制度。根据这一制度，所有业主共同承担公共空间的费用，从而催生了公摊面积的概念。

内地则是在上世纪九十年始引入公摊面积。在1995年，正式颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，明确了商品房建筑面积由套内面积和公摊面积组成，并逐渐确立为行业规范。

2. **具体定义与存在的争议**

公摊面积是指整栋楼业主共同承担的部分公共设施面积，包括电梯、楼梯间、大堂等。其初衷是为了公平合理地分配公共成本。由于计算方式的不透明以及开发商操作空间较大等问题，公摊面积逐渐成为了购房者关注的焦点。在一些案例中，公摊面积的比例甚至高达50%，导致实际使用面积大大缩水。

未来发展趋势：

1. **逐步淘汰公摊面积**

**调整**：近年来，多个地方开始探索取消公摊面积。例如，深圳、浙江和长沙等地通过新的规定，减少计入公摊的面积，如避难层和飘窗不再计入建筑面积。也鼓励开发商赠送阳台、空中花园等面积，使得房率超过100%，实际上减少了公摊面积的“存在”。

**计价方式**：部分地区如肇庆、衡阳已经开始试点按套内面积计价销售商品房。未来，更多城市可能会跟进这一做法，以提高交易的透明度和公平性。

2. **行业影响及挑战**

**开发商利润的调整**：取消公摊可能导致开发商通过提高单价或优化设计方案（如提升绿化率和户型合理性）来维持利润，短期内可能会对市场产生一定影响。

**已购房者的权益问题**：已经购买的房产的公摊成本如何补偿是一个重要问题。但调整可能通过降低未来购房成本来间接惠及现有业主。

3. **借鉴国际经验**

香港在2013年全面取消了公摊面积，改为以“实用面积”计价。虽然房价并未因此下降，但维持了平稳增长。这表明取消公摊更多的是为了规范市场，而非直接降低房价。其核心在于减少信息不对称和纠纷。

4. **长期趋势：从存在与否到质量优劣**

的房地产正在从追求数量转向注重质量。导向鼓励建设高质量的住宅，如低容积率、高得房率和合理的梯户比等。取消或淡化公摊面积正是这一转型的体现。

公摊面积作为特定历史时期的产物，其存在与争议反映了房地产市场从粗放型发展向精细化管理的转变。未来，通过调整和市场化，公摊面积将逐渐退出历史舞台，取而代之的是更透明、公平的计价方式。这一过程需要平衡开发商、购房者和三方的利益，并妥善解决已购房者的权益保障问题。