假离婚买房注意事项有哪些？风险、协议与法律后果全解析

假离婚买房注意事项

一、假离婚买房的风险

1. 财产分割的人身性

决定财产如何分割，首先取决于有关财产的性质。比如，对于一方因身体受到伤害获得的费、残疾人生活补助费等费用，因其具有很强的人身依附性，应当专属于个人，不能作为夫妻共同财产来分割。同样，在婚姻存续期间，夫妻双方通过共同生活、共同对家庭的奉献，将婚前个人财产衍化为共同财产，双方对转化而来的共同财产均享有。在分割该类财产时，双方有平等的。如果属于一方的个人财产，除有特别约定外，则不能分割。

2. 离婚协议生效后的后果

离婚协议经双方签字后，必须到婚姻登记进行登记才能生效。也就是说，经过登记这一法定程序，当事人双方离婚的意思表示才能发生法律效力。从登记之日起，婚姻关系解除，此时双方当事人的身份关系将发生变动，如再复婚必须再次经过这个程序。

3. 离婚协议对外的效力

在离婚的双方当事人对内就离婚财产分割处理完毕后，他们之间的这种财产分割的约定，在对外对第三人的关系上，不妨碍善意第三人因善意取得该财产的所有权。比如，夫妻二人离婚，在离婚协议中已对财产分割做了处理，怎样分割，分割给谁，都作了约定。

但此后，二人仍共同生活，离婚后的购买行为没有履行相应的变更登记手续，第三人并不知道二人已经离婚，误将二人仍视为夫妻。此时第三人购买登记在丈夫名下的财产，丈夫将财产出卖给第三人，如果第三人支付合理对价，且没有与丈夫恶意串通损害妻子利益，则第三人将取得该财产的所有权。

4. 离婚协议对内的效力

离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，法院应当受理。但值得注意的是，虽然该协议能够约束双方，但在对外关系上，不影响他人对于夫妻财产的主张。

二、假离婚买房的法律后果

1. “假离婚”不具有法律上的离婚效力，比如不具有终止夫妻关系的效力、其所涉及的财产分割协议的效力等。“假离婚”签订的离婚协议因违反法律、行规的强制性规定而无效。

2. 因协议本身无效，双方当事人应当返还因协议取得的财产，不能返还的，应当折价补偿。

3. “假离婚”中分割的财产按共同财产处理。

4. “假离婚”期间，其中一方购置的财产属于购置方所有，不属于夫妻共同财产。

5. “假离婚”一方将所分得的财产转让给另一方，如双方没有特殊约定，按照一般的民事赠与法律关系处理。

6. “假离婚”一方将所分得的财产赠与非家庭成员，依据《合同法》的规定，经过公证或办理赠与物交付手续的，属于有效赠与。

7. “假离婚”一方将所分得的财产出卖给第三人，第三人基于善意取得制度，取得对该财产的所有权。

三、假离婚买房的协议

假离婚买房，出于各种目的，夫妻双方虽然诉讼至法院要求离婚，但内心并不真正希望离婚，只是希望通过诉讼达到买房的目的。在调解时，法官会按照一般离婚处理，在财产分割上，法官会考虑照顾女方和子女的权益，法官还会要求双方当事人作出一定的保证，比如不得转移财产、不得恶意处分财产等。

法官会要求双方当事人签订调解协议，并告知双方当事人，如果恶意处分财产，或者相关证据，所签订的调解协议无效，应当恢复原来的共同共有关系。