70年商品房是大产权吗为什么？和大产权房区别与法律依据
关于“70年商品房是大产权吗”这个问题，答案并非简单的“是”或“否”，需要从房地产产权的特定划分和法律规定来深入理解。这里涉及的核心概念是“大产权”和“小产权”，以及相关的法律依据。70年商品房通常指的是土地使用权期限为70年的住宅房屋，它是否属于“大产权”，取决于我们如何理解这两个概念及其法律背景。
我们需要明确不动产产权的构成。根据《国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规，城镇土地分为所有和集体所有两种。在城市规划区内，土地属于所有。开发商通过出让方式从手中获得土地使用权，并在该土地上建设房屋。购房者购买的是房屋的所有权和与之相应的、基于该房屋的土地使用权。这里的土地使用权年限是依附于房屋所有权的，一般与房屋设计使用年限或土地使用权出让年限相关，住宅用地的土地使用权出让年限通常为70年。
“大产权”与“小产权”的划分
在民间和房地产市场中，“大产权”和“小产权”的说法广泛流传，但这种划分并非法律上的正式概念。通常的理解是：
1. 大产权：一般指的是拥有房屋所有权证（现多称为不动产权，登记类型为“住宅”或“商品房”）和土地使用权证（或不动产权中包含土地使用权信息）的房产。这种房产的房屋所有权属于购房人，土地使用权也明确归属于购房人，并且土地使用权年限较长（如住宅70年）。70年商品房通常符合这个描述，即购房者获得了房屋的所有权，并且享有该房屋所占土地的使用权（尽管这使用权理论上在70年内，但实践中与房屋所有权捆绑）。从历史和角度看，早期城市商品房初期，开发商获得70年土地使用权，购房者获得相应年限的使用权，这被视为一种“大产权”形式，因为它是在法律框架内，通过市场化方式获得的完整产权（指房屋所有权及对应土地使用权）。
2. 小产权：这个概念通常指在农村集体土地上建设的房屋，其所有权不属于购房人，而是属于集体。购房人获得的仅是集体授予的宅基地使用权或房屋使用权，并且这种受到很大限制，通常不得转让、出租、抵押给集体以外的成员。所谓的“小产权房”并不是法律术语，而是相对于“大产权”而言的说法，强调其产权的局限性和非法流转的风险。购买“小产权房”的合同往往被认定为无效，且无法获得承认的房产证。
70年商品房与大产权房的区别
严格来说，在现行法律框架下，所有合法的商品房，包括那些土地使用权年限为70年的住宅，都属于拥有“大产权”的范畴。因为它们：
房屋所有权：购房人合法获得房屋的所有权，有占有、使用、收益和处分该房屋。
土地使用权：购房人合法获得与该房屋对应的国有土地使用权，并享有在土地使用权年限内（70年）的使用权。虽然土地使用权年限到期后，根据《民》第四百零四条的规定，“建设用地使用权期限届满，自动续期”，但续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行规的规定办理。这意味着房屋所有权不会因土地使用权到期而消失，只是土地使用权需要处理续期问题。
从法律定义上看，70年商品房就是“大产权房”的一种。它与传统意义上的“小产权房”（集体土地上建设的房屋）有着本质的区别：
土地性质不同：70年商品房基于的是所有土地，而“小产权房”基于的是集体所有土地。
产权主体不同：70年商品房的产权主体是购房人，而“小产权房”的产权归属集体，购房人只有使用权。
法律保障不同：70年商品房的产权受《民》等法律保护，可以依法转让、抵押等，而“小产权房”的合同无效，无法保障，流转受限。
证照不同：70年商品房有颁发的《不动产权》，而“小产权房”没有承认的房产证。
法律依据
70年商品房的性质和相关的法律依据主要包括：
1. 《》：
第二百四十条 规定：“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 这确立了房屋所有权和土地使用权的登记制度。
第二百四十二条 规定：“建设用地使用权人依法享有占有、使用和处分建设用地使用权。”
第二百四十条 还规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”
第四百四十条 规定：“建设用地使用权是因付出金钱代价从或者集体享有建造建筑物、构筑物及其附属设施的。”
第四百四十 规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”
第四百零四条 规定：“建设用地使用权期限届满，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行规的规定办理。”
2. 《国城市房地产管理法》：
该法规定了土地使用权出让、转让、出租、抵押的条件和程序，明确了土地使用权出让最高年限，其中住宅用地为七十年。
该法规定了房屋所有权的取得和登记。
3. 《国土地管理法》：
该法规定了城市土地属于所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于所有的以外，属于农民集体所有。
该法规定了国有土地使用权出让的管理制度。
4. 《国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：
这是早期规范土地使用权出让和转让的重要行规，规定了土地使用权出让的年限、费用、使用范围等，为70年土地使用权期限的确定提供了依据。
70年商品房在中律框架下，属于拥有“大产权”的房产。这里的“大产权”并非法律术语，但民间通常用它来指代在国有土地上、通过合法出让方式获得的、包含房屋所有权和相应土地使用权（70年）的完整产权。它与基于集体土地、产权受限、流转困难的“小产权房”有着根本的区别。其法律依据在于《民》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》以及相关条例，这些法律明确规定了房屋所有权的归属、土地使用权的获取与期限、以及人的义务。虽然土地使用权有70年的期限限制，但根据《民》的规定，期限届满后使用权可以自动续期，房屋所有权也不会消失，只是续期事宜需要依理。将70年商品房视为“大产权房”是符合法律规定和实际情况的。
