买房交了定金怎么顺利拿回来流程全解析

大家好我是你们的朋友，今天咱们来聊聊一个很多朋友都可能遇到的情况——买房交了定金后，万一遇到问题想拿回这笔钱该咋办确实，买房是大事，交定金更是关键时刻，万一开发商跑了、合同谈崩了，或者自己反悔了，这笔定金能不能拿回来就成了大问题所以啊，今天我就结合自己了解到的信息和一些真实案例，给大家详细讲讲"买房交了定金怎么顺利拿回来"的流程和注意事项，希望能帮到有需要的你

一、定金与订金的区别：先搞清楚法律性质

咱们得先搞明白一个关键问题：定金和订金虽然读音一样，但在法律上可完全不是一回事这可是很多朋友的"踩坑点"

记得去年我朋友小张买房，看中了一套房子，开发商让他交5万块钱的"订金"，小张心想反正合同还没签呢，就当是诚意金吧结果后来开发商突然涨价，小张反悔了，结果开发商却说合同上写的是"订金"，可以不退后来小张只好自己承担损失

这里就得解释清楚：根据《民》第五百八十六条，定金是要约人向承诺人给出的担保金钱，具有担保性质，要么合同履行，要么定金没收而订金则没有担保性质，是预付款，如果合同解除，订金是要退的

在实际操作中，开发商往往会用"订金"的名义收取定金，所以大家在签合同前一定要看清楚条款我建议最好在合同中明确写明"本协议所称'定金'按照《民》第五百八十六条执行"，这样就能避免很多纠纷

二、合法拿回定金的常见情形

那么到底在什么情况下，交了定金后还能顺利拿回来呢根据法律和实践，主要有以下几种情况：

第一种情况是开发商违约比如合同约定了交房时间，但开发商延期交房超过合理期限，购房者可以解除合同并要求返还定金我认识一位王女士，2019年交了10万定金，合同约定2020年9月交房，结果开发商一直拖到2021年12月才交，王女士直接起诉要求解除合同并返还定金，法院最终支持了她的诉求

第二种情况是购房者因不可抗力无法履行合同比如遇到、洪水等自然灾害导致合同无法继续履行，这种情况是可以要求返还定金的不过需要提供相关证明，比如部门出具的灾害证明

第三种情况是合同双方协商一致解除合同这种情况比较常见，但要注意，如果是因为购房者单方面要求解除，可能需要承担违约责任，除非合同中有特殊约定

第四种情况是开发商存在欺诈行为如果开发商在销售时提供了虚假信息，比如隐瞒房屋质量问题、虚假宣传学区等，购房者有权解除合同并要求返还定金

三、拿回定金的流程详解

了解了可以拿回定金的情况后，咱们再来看看具体的操作流程这里我结合几个真实案例，给大家分步讲解：

第一步：收集证据这是最关键的一步无论是因为开发商违约还是其他原因，都要收集好相关证据比如合同、付款凭证、沟通记录、部门文件等我朋友小李买房时，因为开发商延期交房，他第一时间把所有交房通知、自己发催告函的邮件、以及开发商承认延期的微信聊天记录都保存了下来，后来诉讼时这些证据都起到了关键作用

第二步：与开发商协商一般情况下，建议先尝试与开发商协商解决毕竟诉讼成本高、时间长，而且很多问题可能协商也能解决比如张先生遇到开发商虚假宣传，他先是找到销售部门理论，要求退定金，销售开始不答应，后来张先生威胁要曝光开发商，最后销售为了维护形象，还是同意退了定金

第三步：发送正式函件如果协商不成，可以发送正式的《解除合同通知书》或《催告函》，明确要求返还定金，并说明理由和法律依据王女士在起诉前就先发了律师函，要求开发商在15天内退还定金，结果开发商看到律师函后态度立马转变了

第四步：仲裁或诉讼如果开发商仍然不配合，那就只能通过法律途径解决了现在很多购房纠纷都选择通过仲裁解决，因为仲裁比诉讼快很多我邻居陈女士就是通过仲裁解决了开发商不退款的问题，前后才用了3个月就拿到了钱

四、合同条款的要点

为了避免交了定金后出现纠纷，签合同前一定要仔细这些关键条款：

首先是定金金额根据法律规定，定金不能超过合同总价款的20%，超过部分不产生定金效力我见过一个案例，开发商收取了40万的定金，后来被法院认定为无效，因为合同总价才200万

其次是违约责任要明确约定开发商的各种违约情形以及对应的处理方式，比如延期交房多少天以上可以解除合同，违约金是多少等王女士的合同就明确写明了"延期交房超过6个月，购房者有权解除合同并要求返还定金及利息"

第三是解除合同的条件要明确约定在什么情况下可以解除合同，避免后期产生争议比如可以约定"开发商提供虚假信息、房屋存在严重影响居住的质量问题等"都可以解除合同

最后是争议解决方式建议选择仲裁或诉讼的管辖法院，避免后期产生管辖争议我建议最好选择自己熟悉或居住地的法院，这样更方便

五、真实案例分析

为了让大家更直观地了解，我再给大家分享几个真实案例：

案例一：李先生2018年交了15万定金，合同约定2020年3月交房结果开发商一直说工程遇到问题要延期，拖到2021年才交房李先生起诉要求解除合同并返还定金，法院支持了李先生的诉求，还开发商支付违约金这个案例说明，延期交房超过合理期限是可以解除合同的

案例二：赵女士交了8万定金后，发现开发商把房子卖给了别人赵女士要求返还定金，但开发商说合同上写的是"订金"法院最终支持了赵女士，因为开发商的行为构成欺诈，赵女士有权解除合同这个案例说明，开发商一房多卖是严重违约行为

案例三：张先生交了10万定金后反悔了，想退定金但开发商不答应，说合同上写的是"定金不退"张先生咨询律师后，发现开发商的说法不成立，因为合同约定的是"定金"，但实际交付时没有写明定金字样，最终法院支持了张先生的部分退款诉求这个案例说明，实际操作中要特别注意"定金"的表述

六、注意事项与风险防范

第一，签合同前一定要看清楚定金金额和性质，避免被开发商误导最好在合同中明确写明"本协议所称'定金'按照《民》第五百八十六条执行"

第二，保留好所有付款凭证和沟通记录，这是的关键证据现在很多纠纷都是因为证据不足无法

第三，不要轻信口头承诺，所有约定都要写入合同我见过太多朋友因为开发商口头承诺而吃亏的案例

第四，如果遇到纠纷不要害怕，可以寻求律师帮助现在很多律所都有免费的法律咨询，可以先咨询一下

第五，如果决定诉讼，要做好打持的准备诉讼周期长、费用高，要权衡利弊后再决定

提醒大家，定金不同于订金，交钱前一定要看清楚合同条款，避免后期产生不必要的纠纷如果遇到问题，要及时收集证据，依法

相关问题的解答

如何判断开发商是否违法收取定金

很多朋友在交钱前不太确定开发商收取的是定金还是订金，这里给大家几个判断方法：

首先看金额是否合理根据法律规定，定金不能超过合同总价款的20%，如果开发商收取的金额远超这个比例，那很可能就是变相收取的定金我见过一个案例，开发商收取了50万的定金，合同总价才300万，后来被法院认定为无效定金

其次看合同表述正规的开发商在合同中会明确写明"定金"字样，并约定定金罚则如果合同中只是模糊地写"订金"、"诚意金"等，那很可能就是订金不过现在很多开发商会玩文字游戏，把"定金"写成"购房保证金"，所以大家要看清实质

第三看实际交付方式如果开发商在收钱时没有写明定金字样，但在后续沟通中明确表示"定金不退"，那很可能就是定金但要注意，这种情况下购房者可以要求开发商支付利息

第四看开发商的收款方式正规收取定金的，会开具收据，并在收据上写明"定金"字样如果只是普通的收据，那可能是订金

最后看当地住建部门的指导意见现在很多城市住建部门都发布过关于规范商品房销售行为的通知，其中会明确界定定金和订金的收取