买回迁房怎么过户给子女？最划算的方式及注意事项

一、 理解回迁房的基本性质

回迁房是指开发商在实施城市房屋拆迁时，对迁人（原房主）进行的房屋补偿。根据补偿方式不同，回迁房可分为两种主要类型：

1. 产权调换方式： 迁人获得一套位于同地或异地、面积可能有所调整的新建商品房，并支付一定的差价（或接受开发商给予的安置补助）。这种情况下，回迁房本质上是开发商建造的商品房，具有完整的产权，可以像普通商品房一样进行交易和过户。

2. 货币补偿后自行购买： 迁人获得全额或部分货币补偿款，然后自行在市场上购买商品房。这种情况下，其购买的房屋才是商品房，而非“回迁房”这个概念本身。我们这里主要讨论的是第一种情况，即获得产权的回迁房。

关键点： 无论哪种形式，确保你合法拥有该回迁房的产权，并且该产权是清晰、无争议的。对于通过产权调换获得的回迁房，通常在取得房屋所有权证（不动产权）后才能进行过户。

二、 回迁房过户给子女的主要方式

将房产过户给子女，主要有以下几种方式：

1. 赠与（赠与过户）：

流程： 房主（你）作为赠与人，子女（受赠人）作为受赠人，双方签订赠与合同，并向不动产登记机构申请转移登记。需要提交身份证明、房产证、赠与合同等材料。办理过程中通常需要缴纳契税（受赠人承担）和可能产生的印花税。

税费：

契税： 赠与通常按照房屋评估价的3%或更高税率缴纳（具体税率依当地，直系亲属可能有优惠，但回迁房性质可能影响税率，需咨询当地）。这是赠与过户最主要的税负。

印花税： 按房屋评估价的万分之五缴纳。

个人所得税： 一般情况下，赠与行为本身不视为转让，房主可能无需缴纳个税。但受赠人未来再次转让时，其计税依据可能为赠与时的价值。

优点： 手续相对简单，如果当地允许直系亲属赠与契税有优惠税率，成本可能较低。

缺点： 契税税率通常较高，且未来子女再出售时，可能因非本人购买而面临更高的个人所得税（差额的20%或核定征收）。

2. 买卖（买卖过户）：

流程： 房主（你）与子女（买受人）签订房屋买卖合同，模拟真实交易过程。双方需准备相关材料，包括身份证明、房产证、买卖合同、付款凭证等，然后到不动产登记机构办理转移登记。

税费：

契税： 子女作为买受人，根据购买房屋的面积、是否首套房等因素，按一定税率缴纳（首套房通常1%-3%，二套房更高）。回迁房作为“非普通住宅”的可能性较大，契税税率可能按4%执行。

个人所得税： 房主（你）作为卖方，如果房产满5年且是唯一住房，可以免征个人所得税；否则需按“财产转让所得”缴纳差额的20%或按房屋交易总额的1%（核定征收）。

及附加税： 房产满2年免征；不满2年需按“销售不动产”缴纳差额的5%（或按全额的5%核定征收）及附加税。对于回迁房，其“建成年代”可能影响起征点的认定，需具体核实。

印花税： 按房屋交易总额的万分之五缴纳。

优点： 如果房主满足免征个税的条件，且契税按普通住宅税率（如1%-3%）缴纳，总税费可能低于赠与。交易性质更真实，未来子女出售时按“个人住房转让”处理，可能更优惠。

缺点： 模拟交易可能增加沟通成本和时间，如果房主不满足免个税条件，总税费可能不低。

3. 继承（继承过户）：

前提条件： 房主（你）必须是该房产的合法所有权人，且在去世时该房产是其个人财产（例如，没有设定抵押、不存在明显且已分割的夫妻共同财产性质等，或有明确分割协议）。

流程： 房主去世后，由法定继承人（通常为配偶、子女、父母）或遗嘱继承人向不动产登记机构申请转移登记。需要提交死亡证明、亲属关系证明、房产证、继承权公（或法院的继承权书/调解书）等。

税费：

契税： 法定继承人继承房产，免征契税。

个人所得税： 继承所得不征收个人所得税。

及附加税： 继承所得不征收。

印花税： 继承过户一般不征收印花税。

其他可能费用： 如果需要办理继承权公证，会产生公证费（按房产价值的一定比例收取，各地标准不同）。如果继承人之间对遗产分割有争议，可能需要通过诉讼，产生诉讼费等。

优点： 税费最低廉，特别是免征契税。

缺点： 必须以房主去世为前提，操作相对复杂，尤其是在继承人较多或有争议时，可能需要公证或诉讼，耗时耗力。未来子女再出售时，通常被视为“非普通住宅”，且由于非本人购买，可能按差额的20%缴纳个人所得税，计税依据可能为房产的评估价或原购房价（具体依地方）。

三、 最划算的方式探讨

“最划算”是相对的，取决于多种因素，主要包括：

1. 当地具体： 不同地区的契税、个税、差异很大。例如，某些地区对回迁房、赠与、继承的税收规定可能与其他地区不同。这是最关键的因素。

2. 房产状况： 房产是否满5年？是否是房主的唯一住房？（这对个税和影响巨大）。房产是否被认定为“普通住宅”？（这影响契税）。

3. 房主与子女的关系