出让存量房和商品房的区别？买卖过户的3个不同点

一、存量房与商品房的区别

1. 定义与性质

存量房，又称二手房，是指已经建成并投入使用的房屋，其所有权人已经发生变更，即当前买家从原业主手中购买。存量房通常具有较长的使用历史，可能存在一定的磨损或改造痕迹。而商品房是指开发商新建的、尚未出售的房屋，其所有权在正式交付使用前归开发商所有。商品房通常在规划设计、建筑质量、配套设施等方面更为完善，且通常享有较长的保修期。

2. 交易流程

存量房交易流程相对复杂，涉及多个环节。买家需要通过中介机构或自行联系原业主，了解房屋的基本情况，如房龄、装修状况、产权性质等。双方达成购买意向后，需签订购房合同，明确交易价格、付款方式、过户时间等关键条款。合同签订后，需到房产登记机构办理过户手续，缴费，最终完成房屋交付。整个过程可能涉及中介费、税费、评估费等多种费用。

商品房交易流程相对简单，主要由开发商主导。买家通过房产展示中心或中介机构了解房源信息，选择合适的房屋后，与开发商签订购房合同。合同签订后，买家需按合同约定支付首付款及后续款项，开发商则负责办理房屋交付及过户手续。商品房交易通常享有开发商提供的售后服务，如物业管理和维修保障。

3. 法律

存量房交易在法律方面更为复杂，涉及多种税费和限制条件。例如，不同地区的存量房交易可能涉及不同的税费，如契税、个人所得税、等。部分城市对存量房交易设有限购，即买家需满足一定的购房资格才能购买。这些因素可能影响交易成本和可行性。

商品房交易在法律方面相对明确，主要由及地方的房地产调控主导。例如，商品房交易通常享有较长的保修期，开发商需承担房屋质量问题。商品房交易在税费缴纳、合同签订等方面有较为规范的流程，减少了交易风险。

二、买卖过户的三个不同点

1. 税费缴纳

存量房过户涉及多种税费，主要包括契税、个人所得税、及附加税等。契税的税率根据房屋面积、购买年限等因素有所不同，个人所得税的征收则取决于原业主的持有年限和房屋是否为家庭唯一住房。若房屋持有年限不足5年，还需缴纳及附加税。

商品房过户涉及的税费相对较少，主要包括契税和印花税。契税的税率同样根据房屋面积、购买年限等因素有所不同，但通常情况下，商品房交易由于是新房，及附加税的缴纳条件较为宽松。商品房交易在税费缴纳方面通常享有一定的优惠，如首套房契税减半等。

2. 产权转移

存量房过户的产权转移较为复杂，涉及原业主的产权注销和买家新产权的登记。原业主需到房产登记机构申请产权注销，办理相关手续后，买家才能办理新产权的登记。这个过程可能涉及多个部门的协调，时间较长。

商品房过户的产权转移相对简单，主要由开发商负责。买家与开发商签订购房合同后，开发商会协助办理房屋交付及过户手续。在这个过程中，开发商会提前完成原产权的注销和新产权的预登记，买家只需在合同约定的时间内完成相关手续即可。

3. 风险承担

存量房交易中，买家需承担较高的风险，如房屋质量问题、产权纠纷等。由于存量房的使用历史较长，可能存在不同程度的磨损或改造痕迹，买家需通过专业机构进屋检查，确保房屋质量。存量房可能涉及复杂的产权历史，买家需仔细核查原业主的产权证明，避免陷入产权纠纷。

商品房交易中，买家承担的风险相对较低，主要由开发商承担。商品房在交付使用前会经过严格的验收，确保房屋质量符合标准。开发商会提供较长的保修期，保障买家的权益。买家仍需注意合同条款，确保开发商履行承诺，避免因合同纠纷带来的风险。

出让存量房与商品房在定义、性质、交易流程及法律等方面存在显著差异。存量房交易流程复杂，涉及多种税费和限制条件，买家需承担较高的风险。而商品房交易相对简单，税费较少，风险较低，享有较长的保修期和开发商的售后服务。在买卖过户过程中，税费缴纳、产权转移和风险承担是三个关键的不同点，买家需根据自身情况选择合适的房产类型，并仔细审核合同条款，确保交易过程的顺利进行。通过深入理解这些差异，买家可以更好地规避潜在风险，实现房产交易的目标。