买房产权为啥只有70年 房子真正属于你的时间到底有多长

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大家好啊我是你们的老朋友，今天咱们来聊一个特别重要的话题——《买房产权为啥只有70年 房子真正属于你的时间到底有多长》最近不少朋友问我买房时看到产权证上写着70年，心里就犯嘀咕：这房子到底算不算我的70年后房子还能住吗咱们今天就来掰扯掰扯这事儿，看看这70年产权到底是个啥情况，房子真正属于我们的时间到底有多长

一、70年产权的由来：历史沿革与现实考量

要说这70年产权，还真得从开放说起咱们土地制度有个特点——城市土地属于所有，农村土地属于集体所有你买房时买的不是土地本身，而是土地的使用权这使用权是有期限的，住宅用地就是70年，工业用地50年，商业用地40年

这70年是怎么来的呢其实最早是1990年5月，发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确规定了土地使用权出让最高年限：住宅用地七十年，工业用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年为啥是70年当时有关部门经过测算，认为一个家庭住房更新的周期大概就是70年左右，所以选择了这个数字

但要注意啊，这70年是从你拿到土地使用权证的那一天开始算的，不是从你买房那天算我有个朋友2000年买房，当时合同写的是70年产权，现在他跟我说，哎呀，我产权快到期了其实他搞错了，他是2000年拿的房产证，那他的土地使用权实际使用时间还剩60多年呢

还有个情况得说明白，就是现在很多城市推行的"续期"根据《民》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期但续期要收不收钱、怎么收，目前还没具体办法所以理论上讲，70年后你房子还能住，但能不能免费续期还不确定呢

二、70年产权与房屋实体的区别：使用权不等于所有权

很多朋友分不清土地使用权和房屋所有权的概念简单来说，你买房时，开发商拥有的是房屋的所有权，但你获得的是房屋所在土地的使用权这使用权有期限，就是前面说的70年所以当70年到期时，你拥有的是房屋实体，但土地的使用权就归了

我邻居老王就遇到过这种情况他90年买的房，2010年房子要拆迁，拆迁补偿给了他一笔钱，但没给他地价补偿他当时就不明白了："我住了20年房，怎么拆迁只补偿房子，不补偿地"其实道理很简单，他补偿的是房屋的实体价值，不是土地的使用权价值

再说说房屋实体的寿命问题咱们房子本身是有使用寿命的，不是70年就坏了根据标准《民用建筑设计统一标准》，住宅建筑结构的设计使用年限是50年，也就是说，从设计上讲，房子至少能住50年我奶奶家是80年盖的房子，现在维护得好，照样住着舒服

但现实中，很多房子住不到50年就面临大修了我朋友家买的房，15年前就出现了墙体开裂、屋顶漏水等问题，不得不进行结构性维修这说明，房子实际寿命受多种因素影响：建筑质量、居住环境、维修保养等所以不能简单认为70年产权和房屋实际寿命是一回事

三、70年产权对房价的影响：短期与长期的价值考量

70年产权对房价有直接影响因为产权有期限，所以理论上讲，房价应该逐年递减但现实中，房地产市场长期处于供不应求状态，房价总体是上涨的这导致很多人担心70年产权会影响房产的保值增值能力

学者理查德罗斯克尔在研究房地产市场时发现，房产价格中包含了"土地租金"，而土地使用权是有期限的，这影响了房产的长期投资价值他说："在，房产价格包含了未来几十年的土地租金，但产权只有70年，这存在明显的不匹配"

不过也有专家认为，这种影响有限社科院城市所研究员倪正东指出："城镇化率才60%，未来还有大量人口要进城，住房需求持续存在而且现在很多城市周边有新城区，土地供应充足，不会因为老城区土地到期就影响房价"

实际案例更能说明问题深圳作为第一个实行土地有偿出让的城市，现在很多商品房产权只剩下二三十年了但深圳房价仍然是全国最高的之一这说明，在供不应求的市场中，70年产权对房价的直接影响并不大

四、续期与法律保障：70年后的怎么办

70年到期后，房子还能住吗能住，但能不能免费续期还不确定根据《民》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期但续期是否需要补偿、补偿多少，法律没有明确说明

目前有几种可能的情况：一是免费续期，就像很多州的做法，土地续期不需要额外费用；二是按原价续期，就像香港的做法，续期时按当时市场价收费；三是按一定比例收费，比例根据剩余使用年限确定

从国际经验看，续期费用是影响续期意愿的重要因素比如在英国，续期费用可能高达房价的50%所以即使能续期，很多业主也可能因为费用太高而选择拆迁重建

五、如何规避70年产权风险：购房者的智慧选择

面对70年产权，购房者可以做些什么呢其实只要掌握几个要点，就能有效规避风险：

第一，关注开发商信誉开发商实力强的，房子质量有保障，后续维护也有保障我朋友张女士2005年买的房，开发商现在还在提供免费维修服务，这就是提前享受的"隐利"

第二，选择新城区房产新城区土地使用年限一般都比较长，不用担心70年问题而且新城区配套设施完善，居住体验更好

第三，考虑商业用地房产商业用地土地使用权是40年，但商业房产通常设计寿命更长，且租金回报率较高，不失为一种投资选择

第四，了解当地不同城市对续期有不同解读，比如杭州就提出要研究续期，北京也说要保障业益了解当地，就能更准确地判断风险

六、未来趋势与走向：70年产权的演变

70年产权制度未来会如何演变呢我认为有几种可能：

一是全国统一续期随着老龄化加剧，很多城市住房更新周期拉长，续期问题会越来越突出可能会统一，明确续期规则

二是土地制度长远来看，可能会推进土地制度，比如土地所有权和使用权分离，或者探索土地永续使用模式这会从根本上解决70年产权问题

三是房地产税影响如果开征房地产税，可能会倒逼地方完善续期，避免业主因税负过重而无法续期

四是技术进步的影响随着建筑技术发展，房屋使用寿命可能延长，这也会影响人们对70年产权的担忧程度

相关问题的解答

如何计算房屋土地使用权剩余年限

很多朋友问，怎么计算自己的土地使用权还剩多少年其实很简单，分两步走：

第一步，查看房产证房产证上有注明土地使用权期限，比如"土地使用权期限：195月1日至2068年5月1日"这就是说，从195月1日开始算，土地使用权还有70年

第二步，计算剩余年限用70年减去已经过去的年数比如现在2023年，那么剩余年限就是70-（2023-1998）=65年注意，计算时要精确到月份，因为土地使用权按日计算

但要注意，这个计算方法只适用于1990年后取得土地使用权的房产对于更早的房产，可能需要咨询当地自然资源和规划部门我有个客户是80年买的房，他的产权计算方式就不同，需要按具体操作

还有个特殊情况要说明，就是房屋加建部分如果你在原有房屋上加盖了新楼层，新部分的土地使用权期限要从开发商给你的补充协议中查看比如我朋友在老房子上加建了阁楼，新部分的土地使用权是从他办理加建手续那天开始算的

70年产权到期后如何办理续期手续

70年产权到期后，如果决定续期，应该怎么办理呢根据目前和专家预测，续期手续可能会是这样的：

第一步，提交申请业主需要向当地自然资源和规划部门提交续期申请，并提供房产证、身份证明等材料申请时要注意，要提前至少一年办理，给相关部门留出审批时间

第二步，缴纳费用如果需要缴纳续期费用，业主需要在规定时间内支付费用标准可能会参考类似房屋的市值，或者按照剩余使用年限比例确定比如香港的做法是按剩余年限的1/50到1/100收取

第三步，办理新证续期批准后，